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29 de abril de 2018

Convenção Processual: uma nova forma de resolver conflitos nos contratos imobiliários

Daniel Bushatsky *

Os contratos imobiliários, como inúmeras outras modalidades contratuais, podem gerar conflitos entre os contratantes que os métodos adequados de solução de conflito, como a mediação e conciliação, não consigam pacificar. Resta, então, aos pactuantes resolver suas pendências no judiciário ou na jurisdição privada (arbitragem). As vantagens e desvantagens de ambos os institutos são notórios (custo, celeridade, confidencialidade, tecnicidade do julgador etc), que serão sopesados pelos interessados.

Como uma opção à utilização da arbitragem, mas ainda perante o poder judiciário, o novo Código de Processo Civil, em seu artigo 190, ampliou a possibilidade dos “negócios jurídicos processuais”, claramente inspirado nos direitos francês e italiano, bem como no instituto da arbitragem, possibilitando que as partes capazes, com direitos que admitam autocomposição, adequem a sistemática do procedimento ao conflito específico, através de “convenção processual”. Esta convenção, tal como na arbitragem, deve ser estipulada respeitando a autonomia privada das partes.

A ideia central é que no corpo do contrato imobiliário seja inserida uma “cláusula processual”, discutida pelas Partes, que possa evitar ou facilitar (ou pacificar) a resolução de alguns conflitos originados do seu (des)cumprimento. Não se precisa ir longe: (i) Qual é o valor atualizado do débito? (ii) Quanto realmente vale ou como avaliar determinado imóvel? (iii) Possível a confidencialidade no procedimento judicial? (iv) Admissível a dispensa de assistente técnico? e (v) Aceitável limitar os honorários?

Desta forma, são exemplos de negócios processuais: pacto de impenhorabilidade, acordo de ampliação de prazos das partes de qualquer natureza, acordo de rateio de despesas processuais, dispensa consensual de assistente técnico, pacto de mediação ou conciliação extrajudicial prévia obrigatória, inclusive com estipulação de sanção negocial. Por outro lado, não são admissíveis acordos para modificação da competência absoluta ou acordo para supressão da primeira instância.

O tema é ainda novo e carente de decisões judiciais, mas certamente se o procedimento judicial puder tramitar atendendo as especificidades do contrato, isto não só trará segurança e eficiência a todos os envolvidos, como facilitará a sua gestão, e o alcance de um término mais rápido e com dimensões previsíveis.

Não há, portanto, um só diagnóstico ou uma só fórmula, tudo dependerá da análise caso a caso, bem como da criatividade e técnica das partes, para a sugestão da melhor cláusula processual.

À luz de um processo judicial mais democrático, sem preconceito dos atores envolvidos, é certo que a convenção processual poderá consistir em uma escolha viável para dirimir questões ligadas ao direito imobiliário, compatibilizando o processo a matéria discutida, desenvolvendo social e economicamente o setor.

Publicado originalmente aos 29 de abril de 2018 pelo jornal O Estado de São Paulo.

* Daniel Bushatsky, advogado, doutor e mestre em Direito Comercial pela PUC/SP. Professor assistente da pós-graduação em direito empresarial da PUC (Cogeae), professor de Direito Empresarial do Mackenzie e Professor de Direito Processual Civil da Universidade Municipal de São Caetano do Sul (USCS).