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10 de junho de 2020

Rateio é rateio

Rateio é rateio. A decisão já foi tomada há tempos. Essa afirmação talvez pudesse eliminar inúmeros projetos de lei, propostas em assembleias, solicitações a síndicos, consultas a profissionais dedicados aos condomínios.

Mas, durante a pandemia da Covid-19, o tema voltou ao foco e tornou interessante resgatarmos algumas características dos condomínios edilícios.

A primeira delas é que nas edificações, formatadas como condomínios, existem partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum. Assim, cada condômino é dono de sua unidade e de uma determinada fração ideal nas partes comuns (jardins, garagens, rede de distribuição de água e esgoto, portarias, elevadores etc.). É dono, portanto, a ele cabe manter e conservar a sua propriedade.

E ele não é dono sozinho. Se o fosse, não teríamos um condomínio, uma propriedade (domínio) de vários (co): se adquiriu uma propriedade com vários outros e se submeteu a uma série de regras, que não são novas (apenas para abranger a maioria dos leitores: ao menos dede 1964 – Lei 4.591 – já é assim), nem somente brasileiras (resguardadas nuances). Se somos donos em conjunto, partilhamos, além do direito a usar, o dever de manter.

De maneira direta: junto com o esplêndido hall de entrada do prédio, veio o custo da sua manutenção; com a portaria, veio o salário do porteiro. Vai daí, evitando disparates ou brigas desnecessárias, a lei estabeleceu como primeiro dever do condômino, pagar as despesas de condomínio, na proporção de sua fração ideal naquela propriedade comum, exceto se na Convenção for prevista alguma outra maneira. Simples: o condomínio tem despesas, elas são orçadas e rateadas entre os domine.

Aí surge o tema da pandemia e muitos lembram que a piscina está fechada, a academia não pode ser usada, naqueles imensos gramados já não se pode deixar a criançada correndo. E o argumento rápido: ora, se não posso usar, qual a razão de precisar pagar?

Pois é, precisa pagar porque eu, você, os demais condôminos do País não sabíamos que seria impossível usar, a pandemia surpreendeu a todos. E, com ela, veio a crise. Não planejamos o desligamento da energia nas áreas comuns, a cessação do fornecimento de água, compramos esteiras elétricas que ficaram abandonadas, não despedimos os empregados. E, quaisquer providências tomadas agora, implicarão em custos (rescisões, eventuais multas etc.). Enfim, acumulamos compromissos financeiros que serão arcados pelos proprietários, por quem mais seriam suportados?

Lembremos: o condomínio não é um clube ou uma empresa que forneça serviços aos condôminos (embora essa modalidade possa se aplicar a uma série de itens e situações). O condomínio é uma propriedade comum que traz gastos a todos os proprietários

Por isso é equivocado imaginar que a não utilização de áreas ou equipamentos acarrete a imediata diminuição da contribuição. Talvez isso até ocorra, hipótese em que todos gastarão menos. Mas, ao que dizem nossos gestores, não se espera redução: neste mês, o que se economizou em limpeza de áreas se gastou em álcool em gel, produtos de limpeza, máscaras, testes, entre outros itens de prevenção à proliferação da doença.

Exatamente diante desse encadeamento lógico, criar regras novas de aprovação de despesas (alguns Projetos de Lei estão nessa trilha, objetivando a alteração do quórum para decidir rateios), engessando a administração e colidindo com a necessidade imediata dos condôminos, que precisam manter o condomínio.

Esses Projetos de Lei invadiriam assunto que diz respeito tão somente aos proprietários, seja porque é deles o patrimônio, seja porque somente a eles interessa a manutenção, seja, fundamentalmente, porque é do bolso deles que sairá o dinheiro.

Enfim, quem é dono sustenta; se houver jeito de diminuir as despesas totais, ótimo, todos gastarão menos; o que ninguém precisa é de leis ou decisões que engessem a administração e a futura conservação da nossa propriedade. Afinal, não basta ser condômino, tem que participar.

Jaques Bushatsky é advogado ,sócio da Advocacia Bushatsky, pró-reitor da Universidade Secovi-SP, coordenador da Comissão de Locação do Ibradim e da OAB-SP.