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10 de julho de 2016

Serenidade legal nas locações

Jaques Bushatsky
A locação de imóveis urbanos no Brasil já rendeu desgosto e prejuízo a locadores, locatários e garantidores e, felizmente, é somente na memória que remanescem os inacreditáveis problemas que aterrorizavam os envolvidos nessa operação.

Desde 1991, com a Lei n. 8245 (a “Lei das Locações”) e suas pontuais alterações, a situação se tranquilizou, pois os contratos, de locações residenciais ou não, tiveram os seus limites bem traçados, hoje praticamente imunes a dúvidas. Além disso, os processos judiciais foram simplificados e tiveram sua duração reduzida, pela simples eliminação de passos burocráticos e pelo implemento de dispositivos de agilização, tais como o afastamento do efeito suspensivo nas apelações, a possibilidade de citação por vários meios além do oficial de justiça, o trâmite dos processos durante as férias, a possibilidade de liminares de despejo em várias hipóteses.

Vale destacar que uma previsão inovadora premiou os bons pagadores que sequer precisam obter garantias locatícias (maciça maioria dos locatários, diga-se), autorizando a liminar de despejo, quando ocorrer falta de pagamento de aluguel e o contrato não contar com qualquer garantia. De outra sorte, as modalidades de garantia locatícia estão bem disciplinadas, sendo hoje praticadas com boa ciência pela sociedade.

Hoje, uma ação de despejo por falta de pagamento de locação ajustada sem garantia pode ser finalizada em aproximadamente 2 meses (a rapidez motiva os Locadores e reduz o custo da locação, ao dispensar a obtenção de garantias); existindo garantia locatícia, o processo em regra se encerrará em 8 meses, prazos bastante exíguos se comparados com o trâmite de qualquer outra ação judicial. E, ficaram no passado as situações em que as garantias (fiança, caução, seguro) não cobriam o débito: sim, o locador credor normalmente recebe o que é seu, mesmo que amargue algum tempo, conforme a modalidade escolhida.

Na atuação dos Tribunais reside, especialmente, a serenidade do setor. Pode ser dito sem receio que nos casos de despejo por falta de pagamento, preconiza-se a velocidade, reconhecendo-se que as tentativas de conciliação por certo já se fizeram antes do ajuizamento, além de se consolidar o entendimento de que, uma vez decretada a retomada do imóvel, aceitar-se em caução o crédito do locador ante o locatário, objeto da própria ação judicial (ao invés de se exigir o depósito de valores que no mais das vezes são indisponíveis pelo locador que passou a ser, infelizmente, credor), assim permitindo o imediato despejo, quando o devedor ofereça recurso de apelação.

Mais recentemente, o novo Código de Processo Civil inovou trazendo a possibilidade de os contratantes estipularem entre si algumas mudanças nos procedimentos forenses, o que há de apressar, ainda mais, os processos.

A boa situação estrutural do setor das locações pode ser observada no levantamento feito mensalmente pelo SECOVI-SP (Sindicato da Habitação), que mostra que a quantidade de ações locatícias distribuídas em São Paulo, desde abril de 2007 até abril de 2016 caiu, apesar da crise econômica, do desemprego e das más notícias políticas.

A maciça maioria dos locatários paga em dia. Em um universo de um milhão de locações residenciais na capital paulista, mensalmente, são processados somente cerca de 1500 locatários por falta de pagamento. Quantidade evidentemente ínfima se lembrada a população de São Paulo e o movimento forense.

É tranquilo concluir que se a placidez não decorreu da economia nacional, por certo a razão dessa baixa quantidade de ações está na legislação que confere segurança jurídica e na boa atuação de tribunais e doutrinadores, consolidando interpretações razoáveis e sempre acatadas; está na legislação construída minuciosamente para prestigiar não um ou outro lado da relação (como se queria antigamente), mas para defender e prestigiar as locações, permitindo a evolução desse tradicional e seguro meio de investimento e de uso adequadamente remunerado de imóveis.

Jaques Bushatsky é advogado, diretor de Legislação do Inquilinato e coordenador do Programa de Qualificação Essencial do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
Publicado originalmente aos 10 de julho de 2016 pelo jornal O Estado de São Paulo.